본문
□ 제목 : 3주택 보유 재건축조합원의 공급주택수 제한시, 신규 도시정비법 적용시점 변경을 요청드립니다.
Ⅰ. 현재의 도시 및 주거환경정비법
□ 현재의 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의하면, 3주택 보유 재건축조합원은 3주택을 분양받을 수 있음
Ⅱ. 국토교통부의 신규 도시정비법 개정법률(안)＊
□ 3주택 보유 재건축조합원이 신규 도시정비법 개정법률 시행일 이전에 3주택을 보유했을지라도
ㅇ 재건축조합이 사업시행 인가를 신규 도시정비법 개정법률 시행일 이후에 신청할 경우, 국토교통부는 3주택 보유 재건축조합원의 공급주택수를 1주택으로 제한
＊‘17.6.19일 보도자료 발표(붙임1,2 참조)
Ⅲ. 국토교통부 신규 개정법률(안)의 문제점
□ 국민들 소유재산의 권리를 파괴
ㅇ 국토교통부는 3주택 보유 재건축조합원 소유재산의 권리(3주택 분양)를 파괴
- 국민들은 현재의 도시정비법＊을 깊이 신뢰하고 3주택을 구매하였는 바, 국토교통부는 이러한 국민들 소유재산의 권리를 파괴
＊재건축조합원이 3주택 보유시, 국토교통부는 조합원에게 3주택을 분양
□ 헌법의 법률 불소급원칙을 파괴하여, 국민들에게 법적 생활 불안정을 초래
ㅇ 3주택 보유 재건축조합원은 현재의 도시정비법을 깊이 신뢰하고, 3주택을 구매했음에도 불구하고
ㅇ 재건축조합이 사업시행 인가를 신규 도시정비법 개정법률 시행일 이후에 신청했기 때문에, 국토교통부가 3주택 보유 재건축조합원의 공급주택수를 1주택으로 제한할 경우
- 국토교통부는 헌법의 법률 불소급원칙을 파괴하여, 국민들에게 법적 생활 불안정을 초래하고, 국민들을 법질서 혼란에 빠뜨림
※ 헌법의 법률 불소급원칙
- (헌법 제13조 1항) 모든 국민은 행위시의 법률에 의하여 범죄를 구성하지 아니하는 행위로 소취되지 아니한다
- (형법 제1조 1항) 범죄의 성립과 처벌은 행위시의 법률에 의한다
□ 국민들을 분열시킴
ㅇ 개포주공1단지 아파트 등의 3주택 보유 재건축조합원 A가 사업시행 인가를 신규 도시정비법 개정법률 시행일 이전에 신청하는 경우, A는 3주택을 분양받으나
ㅇ 잠실주공5단지 아파트 등의 3주택 보유 재건축조합원 B가 사업시행 인가를 신규 도시정비법 개정법률 시행일 이후에 신청하는 경우, B는 1주택을 분양받음
ㅇ 이는 국토교통부가 국민들간 차별을 초래하여 국민들을 분열시킴
□ 글로벌 스텐다드를 파괴
ㅇ 일본, 영국, 대만 등 외국의 경우, 국토교통부가 3주택 보유 재건축조합원의 공급주택수를 제한한 사례 없음
- 국토교통부는 글로벌 스텐다드를 파괴하고 자산시장(부동산시장)에 불필요하게 개입하여 불필요하게 규제함으로써, 자산시장(부동산시장)을 파괴
□ 국민들의 자기 결정권리를 파괴
ㅇ 재건축조합이 사업시행 인가 신청시기를 자기 결정권리에 의해 결정해야 함에도 불구하고, 국토교통부가 사업시행 인가 신청시기를 강제로 유도하여, 국민들의 자기 결정권리를 파괴
Ⅳ. 국민들의 요청내용(개선방안)
□ 3주택 보유 재건축조합원 공급주택수 제한시, 신규 도시정비법 적용시점을 변경
ㅇ 재건축조합원이 3주택을 신규 도시정비법 개정법률 시행일 이후에 구매하는 경우, 국토교통부는 3주택 보유 재건축조합원에게 신규 도시정비법을 적용하여, 1주택을 분양
ㅇ 재건축조합원이 3주택을 신규 도시정비법 개정법률 시행일 이전에 구매하는 경우, 국토교통부는 3주택 보유 재건축조합원에게 현재의 도시정비법을 적용하여 3주택을 분양
□ 국토교통부가 국민들 소유재산의 권리를 파괴하지 않고, 헌법의 법률 불소급원칙을 파괴하지 않고, 국민들을 분열시키지 않고, 글로벌 스텐다드를 파괴하지 않고, 국민들의 자기 결정권리를 파괴하지 않음으로써
ㅇ 국토교통부가 국민들을 보호하고, 국민들의 법적 생활 안정을 확보하고, 국민들의 법질서를 유지시키기를 희망함
Ⅴ. 국토교통부의 판단 오류
1. 3주택 보유 재건축조합원은 주택 청약시장 실수요자(구매희망자)의 주택 구매기회를 박탈하지 않음
□ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 재건축추진 아파트를 재건축상품 시장(자산시장)에서 무한대로 구매할 수 있음
ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 은행에게 재건축추진 아파트를 담보로 제공하고 자금을 은행 등으로부터 2.5%로 조달·차입하여, 재건축추진 아파트를 무한대로 구매할 수 있음
- 주택 실수요자(구매희망자)가 현금 3억원을 보유시, 임차인의 전세보증금 5억원, 은행 등 조달·차입 2억원＊, 자기자본 3억원을 활용하여, 10억원의 재건축추진 아파트를 구매할 수 있음
＊주택 실수요자(구매희망자)의 월간 이자비용 부담액은 42만원에 불과함 (은행 등 조달·차입금 2억원×2.5%÷12개월 = 월간 42만원)
□ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 재건축추진 아파트를 재건축상품 시장(자산시장)에서 현재 가격으로 구매하지 않기를 선택하였음
ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 재건축추진 아파트의 현재가격이 과도하게 비싸다고 판단하고, 한국이 향후에 경상수지 적자로 전환될 것으로 예상하고
- 예금·대출금리가 상승하여 재건축추진 아파트의 미래가격이 향후 하락할 것으로 예상하기 때문에, 재건축추진 아파트를 구매하지 않기를 선택하였음
ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희망자)는 재건축 완료후 가격 하락위험, 은행 등 조달비용·차입이자 미상환위험, 재건축조합의 재건축사업 포기위험, 10년이상 재건축 장기화위험, 조합원간 분쟁위험 등 어떠한 위험도 부담·감수하기를 싫어하기 때문에, 주택 청약시장에서 청약(투자)하기를 자기 결정권리에 의해 선택하였음
□ 3주택 보유 재건축조합원은 극히 소수에 불과
ㅇ 재건축조합내 3주택 보유 재건축조합원은 약 0.2%로 극히 소수에 불과하기 때문에, 3주택 보유 재건축조합원이 현재의 도시정비법에 의해 3주택을 분양받더라도 주택 실수요자(구매희망자)의 주택 구매기회를 박탈하지 않음
2. 한국의 현재 주택시장이 과열상태이지 않고, 저평가상태인 증거
(= 국토교통부가 헌법의 법률 불소급원칙을 파괴할만한 상황이 아닌 증거)
□ 최근 신문기사
ㅇ 한국은행 이주열 총재가 말하기를, 한국의 현재 주택시장은 과열이 아니다 (‘17.6.22일 한국경제신문, 출입기자 오찬간담회에서 발표)
ㅇ KB국민은행 임채우 부동산전문위원이 말하기를, 한국의 현재 주택가격은 상당히 저평가되어 있다 (‘17.6.25일 매일경제신문)
ㅇ 워런 버핏 회장이 말하기를, 부동산시장을 최근 3년간 지켜보았으나, 거품(과열)이 부동산시장에 존재하지 않는다고 확신하기 때문에, 부동산 투자를 최근에 시작했다 (‘17.6.27일 이데일리신문)
ㅇ 워런 버핏이 회장이 말하기를, 부동산 거품(과열)은 전세계적으로 존재하지 않으며, 지금이 주택 구매의 적기이다 (‘17.6.27일 중앙일보)
ㅇ 한국자산관리연구원 고종완 원장이 말하기를, 서울의 소득 대비 집값(PIR)은 런던, 뉴욕 등 세계 주요도시들의 절반수준이다 (‘17.6.30일 매일경제신문)
ㅇ 내외주건 김신조 대표이사가 말하기를, 국민들이 거주하기를 희망하는 지역의 아파트는 지금도 약 10개 장소＊에 불과하기 때문에, 우수한 지역에 위치한 우수한 아파트가 높은 가격을 형성하는 것은 시장(국민들)의 수요(필요·결핍)가 만들어낸 자연스러운 현상이다.
- 한국의 주택가격이 국지적으로 약 10개 장소만 상승하는 것은 당연하다 (‘16.6.22일 매일경제신문)
＊목동, 여의도동, 마포, 용산, 강남4구 등
ㅇ 시중 단기자금이 1,000조원을 넘어섰기 때문에 주택가격이 상승했다 (‘17.6.25일 매일경제신문)
ㅇ 주택가격 상승은 풍부한 유동성, 아파트를 대체할만한 투자대상 부족(57.5%), 주택공급 부족(17.5%) 때문이다 (‘17.6.25일 매일경제신문)
ㅇ ‘16년 아파트 주택담보 대출, 중도금 집단대출의 연체율은 각각 0.2%, 0.3%에 불과 (‘17.6.5일 한국경제신문)
□ 장기간의 경상수지 흑자가 주택가격 상승＊을 초래
＊주택가격 결정요인은 경상수지 흑자규모
ㅇ (‘98년초) 경상수지 적자 → 예금금리 25% → 잠실주공5단지 34평 아파트 가격 1.7억원
ㅇ (‘17년초) 경상수지 흑자＊ → 예금금리 1% → 잠실주공5단지 34평 아파트 가격 14억원
＊‘17.6월 현재 65개월 연속 경상수지 흑자
＊‘15년 세계 경상수지 흑자 순위
- (1위) 중국 약 450조원, (2위) 독일 약 370조원, (3위) 일본 약 160조원, (4위) 한국 약 130조원, (5위) 네덜란드 약 90조원
ㅇ (‘22년초) 경상수지 흑자 → 예금금리 0.1% → 잠실주공5단지 34평 아파트 가격 50억원
□ 해외 주요지역의 34평 아파트 가격
ㅇ 홍콩 150억원, 토쿄 70억원, 런던 70억원(주요지역 기준)
- 목동, 강남 4개구 등 서울 주요지역 아파트의 현재가격은 토쿄, 런던, 뉴욕 등의 주요지역에 비해 저평가
□ ‘17년 아파트가격은 11년전인 ‘06년과 유사
ㅇ 용산구 이촌동 동부센트레빌 아파트(40평) : ‘06년 15억원, ‘17년 10억원
ㅇ 강남구 도곡동 타워팰리스1차 아파트(57평) : ‘06년 23억원, ‘17년 18억원
3. 3주택 보유 재건축조합원은 주택 실수요자임
□ 3주택 보유 재건축조합원은 부동산개발 개인기업가, 모험가로서, 부동산시장 개발사업에 참여
ㅇ 3주택 보유 재건축조합원은 재건축 완료후 가격 하락위험, 은행 등 조달비용·차입이자 미상환위험, 재건축조합의 재건축사업 포기위험, 10년이상 재건축 장기화위험, 조합원간 분쟁위험 등 수많은 위험들을 13년동안 부담·감수하면서 국가의 주거환경 정비사업에 기여
ㅇ 3주택 보유 재건축조합원은 자금을 은행 등으로부터 연평균 10%로 13년 전에 조달·차입하여, 은행 등에게 연평균 10%의 조달비용·차입이자를 13년동안 지불하면서, 오랜시간을 간신히 버텨왔음
- 재건축조합원은 먹고 싶은 것 안먹고, 입고 싶은 것 안입고, 여행가고 싶은 것 안가고 13년동안 간신히 버텨왔음
□ 3주택 보유 재건축조합원은 주택 실수요자로서, 3주택을 임대사업에 활용하여, 국가에게 임대소득세를 성실히 납부하고, 국민들(임차인)에게 주거효용을 제공하기를 희망함
ㅇ 3주택 보유 재건축조합원은 회사에서 짤린 후 치킨집 등을 운영하다가 망했기 때문에, 재건축후 임대사업이라도 수행해서 생계 유지하기를 희망함
- 현재 예금금리는 연간 1%이기 때문에, 국민들은 20억원을 예금하더라도 연간 이자소득이 2천만원에 불과하여 생계를 유지할 수 없음
- 예금금리가 ‘22년에 연 0.1%로 하락할 경우, 국민들은 20억원을 예금하더라도 연간 이자소득이 2백만원에 불과함＊
＊일본, 독일의 ‘16년 예금금리는 0.001%이기 때문에, 일본, 독일 국민들은 20억원을 예금하더라도 연간 이자소득이 2만원에 불과함
ㅇ 3주택 보유 재건축조합원은 경제적으로 중산층이기 때문에, 생존·생계에 대해 공포심을 가지고 있고, 선량하고 소심한 국민에 불과하며, 투기 의도를 전혀 가지고 있지 않음
4. 주택 청약시장 실수요자의 청약목적 = 투자
□ 주택 청약시장의 실수요자도 투자 목적으로 청약(투자)한다
ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희장자)가 주택가격 하락을 예상하는 경우, 청약시장에서 청약(투자)하지 않는다
ㅇ 주택 청약시장의 실수요자(구매희장자)가 주택가격 상승을 예상하는 경우, 청약시장에서 청약(투자)한다
□ 최근 신문기사
ㅇ 주택 청약시장의 청약자는 거주뿐만 아니라 투자의 목적때문에 주택을 구매한다 (‘17.6.25일 매일경제신문)
※ 참고사항
ㅇ 청약 = 투자 = 투기
- 구매자가 자산가격(부동산가격) 하락위험을 본인의 책임으로 부담·감수하고, 자산을 자산시장(부동산시장)에서 구매하고, 돈(눈물·땀·피)을 지불하는 행동 (경영학과 재무관리 교과서 에서)
ㅇ 외부 조달·차입행동
- 자금구매자가 자금대여자(타인, 금융기관)에게 조달비용·차입이자를 지불하고, 시간을 구매하는 행동 (경영학과 재무관리 교과서에서)
5. 경상수지 흑자가 국가경제에 미치는 영향
□ 경상수지 흑자 vs 부동산시장·금융시장
ㅇ 한국은 기업들의 노력, 수출 호조, 국제유가 하락 등으로 인해 경상수지 흑자를 향후 장기간 지속적으로 시현할 것으로 국내·해외 경제전문가들은 예측＊
＊외국인 투자자들은 한국 주식·채권을 순매수하여 KOSPI지수 상승 등 최근 주식·채권시장 활황
ㅇ 한국의 향후 장기간 지속적인 경상수지 흑자는 주택시장의 변동성을 감소시키고, 주택경기를 안정화·활성화시키고, 금리변동 등 경제여건 변화에 대한 적응력을 강화시킴
- ‘16년 아파트 주택담보 대출, 중도금 집단대출의 연체율은 각각 0.2%, 0.3%에 불과 (‘17.6.5일 한국경제신문)
- 주택 구매희망자가 현금 3억원을 보유해서, 임차인의 전세보증금 5억원, 은행 등 조달·차입 2억원, 자기자본 3억원을 활용하여 10억원의 재건축추진 아파트를 구매시, 주택 구매희망자의 월간 이자비용 부담액은 42만원＊에 불과하여, 주택 구매희망자는 충분히 상환 가능
＊은행 등 조달·차입금 2억원×2.5%÷12개월 = 월간 42만원
- 한국은 경상수지 흑자로 인해 한국의 예금·대출금리가 일본＊, 독일 수준까지 지속적으로 하락할 것으로 국내·해외 경영경제전문가들은 예측
＊일본의 ‘16년 예금금리는 0.001%, 소니은행의 변동금리 주택론은 0.5%, 독일의 예금금리는 (-) 금리
□ 경상수지 흑자가 서민의 주거비 부담을 대폭 감소시킴
ㅇ (1998년초) 경상수지 적자 → 대출금리 32% → 주거비 부담은 월간 370만원＊
＊잠실주공5단지 34평 아파트 전세금 1.4억원×32%÷12개월 = 월간 370만원
ㅇ (2017년초) 경상수지 흑자 → 대출금리 2.5% → 주거비 부담은 월간 84만원＊
＊잠실주공5단지 34평 아파트 전세금 4억원×2.5%÷12개월 = 월간 84만원
붙임 1. 국토교통부 보도자료(주택시장의 안정적 관리를 위한 대응방안)
2. 국토교통부 보도자료(주요 Q&A)
(붙임1) 국토교통부 보도자료(주택시장의 안정적 관리를 위한 대응방안)
(3) 재건축조합원 주택 공급수 제한
◈ 조정 대상지역은 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지 허용
* 현재 과밀억제권역 내 투기과열지구 지정 효과와 동일
☐ (현황) 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있음
☐ (조정) 과밀억제권역 내·외 여부와 상관없이 조정 대상지역으로 선정시, 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양 허용
* 다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택 허용
☐ (추진계획) 도시 및 주거환경정비법 개정(안) 6월 발의, 하반기 시행
* 非과밀억제권역에서 투기과열지구로 지정된 곳에 대한 조합원 주택 공급 수 제한 내용(내용은 조정대상지역과 동일)도 포함하여 발의 (현재는 규정 없음)
(붙임2) 국토교통부 보도자료(주요 Q&A)
1. 대책 추진 배경은?
□ 최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서,
ㅇ 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가
- 그 결과, 5월3주부터 서울 등 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열(??)을 보이고 있음
* 5월5주 서울과 강남4개구의 주간단위 아파트 가격 상승률은 각각 ‘09.8월, ’09.6월 이후 가장 높은 수준(서울 0.28%, 강남4개구 0.55%)
□국지적 과열이 심화․확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중(??)되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있으며,
ㅇ 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축(??)되는 문제 발생
□이에 따라, 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적․맞춤형 처방을 마련
ㅇ 과도한 차입(??)에 의한 투자목적(??)의 주택구입수요를 관리하기 위하여 조정대상지역에 기존의 청약제도․전매제도에 관한 사항 뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제를 도입
□ 이번 대책의 시행을 통해 실수요자 위주의 시장(??)이 강화되고, 이를 통해 국지적 불안(??)지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있음
8.재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은?
□ ｢도시 및 주거환경 정비법｣ 개정이 필요한 사안으로, 금년 6월중 법 개정안을 발의하여 하반기 중 시행할 예정
ㅇ 개정법률 시행일 이후(금년 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가*를 신청하는 조합부터 적용할 계획임
* 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려하여 旣 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 적용 규정(도시정비법 제46조제1항)
